2月28日，金地集团 70多位中高层领导齐聚广州鹤山美丽的凤凰城酒店，讨论以“变革、超越”为主题的金地未来发展战略。

　　“未来20年要超越过去20年。”董事长凌克在会后接受了本报记者的专访。

　　

　　市场不会出现“拐点”

　　《21世纪》：2007年金地销售收入、利润都获得了较大的增长。2008年，在银根持续吃紧，资本市场持续调整，房地产市场也出现较为明显的调整的情况下，金地是否会改变战略，采取较为稳健或者说谨慎的方式发展？

　　凌克：我们2008年的业绩可以表现得更好。首先，2008年的销售额有一部分已经在去年实现，2007年底预收账款就有38亿；其次，金地的投资是全国性的，这种布局增强了金地的抗风险能力；第三，竞争再激烈的市场，都有赢利的产品和赢利的公司，精准的客户价值把握能力、精细的产品品质、贴心的物业管理与服务能力，是金地业绩的最根本保障。

　　2008、2009年还将是我们快速发展的一年。我认为市场并不会出现大幅向下调整，不会出现“拐点”，所以我们会继续坚持以快速周转为特点的发展模式。虽然国内房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但中国房地产市场长期繁荣的大趋势不会动摇。

　　在调控的情况下，资产价格不会再出现爆发性的增长，未来的房地产市场将以较为平稳的方式进行增长。在具体的战术动作方面，金地可能需要适应形势做一些调整，比如更加关注一次置业者的需求，更大比例地进行精装修，调整投资节奏等等。

　　《21世纪》：金地2007年底未结算的项目资源达1136万平方米(权益建面994万平方米)，同比增长62％，但2008年计划开工261万平方米，比2007年243万平方米开工面积只增长了7％，请问为何做此安排？与公司“快速滚动开发、多元化及时融资”的发展战略”是否相符？

　　凌克：2006年，金地的新开工面积只有71万平方米，而2007年这一数据达到了243万平方米，增长三倍多，实现了一个跳跃式的增长。这是金地“快速滚动开发”战略在2007年得到充分执行的成果。同时，由于能尽早开发的项目，大多已经在2007年开工建设，因此，2008年度金地新开工面积数字的增长并不多。但是从三年平均看，甚至再过一两年，从五年平均看，金地新开工面积的平均增长速度还是会保持在一个较高的水平。

　　从另一个角度看，2008年，金地的在建面积将近500万平方米。截至2007年底，我们未开工的项目有12个，而这12个项目，在2008年都已列入了开工计划，也就是说，2008年，金地所有项目都处于在建状态。

　　《21世纪》：2008年计划竣工的面积主要分布在广东(约67万平方米)、上海(约29万平方米)、武汉(约25万平方米)、北京(约18.6万平方米)，其中，广东、上海、北京的竣工面积约占总竣工面积的62％，在广东地区和一线城市处于销售观望和房价下调的情况下，这种布局是否会对今年的销售业绩不利？

　　凌克：广东房地产市场的暂时调整是正常的，这并不意味着未来房地产市场的不景气和房价的持续下跌。

　　具体来看，金地2008年计划广东地区竣工67万平方米有其特殊性，因为其中包含了约12万平方米珠海工业园竣工面积，而该工业园的开发建设是相对稳定的，不会受到房地产市场波动的影响。金地广东区域2008年的竣工面积尽管相比其他子公司较大，但其占集团全年所有住宅竣工面积的比例仅为31.6％。我们已经通过全国化布局，尤其是对内地城市的拓展，成功地实现了均衡发展和风险分散。

　　近期部分一线城市房地产市场存在着短期波动，但影响中国房地产、影响一线城市房地产发展向好的趋势没有发生改变，经济增长、人口红利、城市化、供给短期难以有效放大等主导房地产发展的因素依然有效。一线城市的市场观望是短期的，中长期必然向好。

　　

　　“金地的资金链条是安全的”

　　《21世纪》：2008年金地在建面积500万平方米，开工面积200多万平方米，是否存在资金紧张的问题？

　　凌克：2008年金地不存在资金(紧张)的问题，虽然在建面积较大，但我们可销售面积增长了20多个项目，增长50％以上，在建项目以及相关的税费都可以通过回款解决。

　　2008年金地整个经营活动的现金流净现金流入约有10个亿，如果不考虑年内获取土地、银行贷款、以及发债等因素的话，净现金流入可以达到40个亿。从年报可以看到，金地的现金余额是25个亿左右。另外，还有银行的授信额度约190亿左右。所以，金地2008年的资金链条是安全的。

　　《21世纪》：2007年，地产企业为了得到快速发展，强调上市为解决之道。2008年在股市出现拐点，融资能力减弱的情况下，上市是否仍然能够成为解决生存问题的重要渠道？有没有更为理想的渠道解决资金的问题？

　　凌克：一个高效的、多元化的融资平台，对于地产企业具有非常重要的战略意义。股市是这个融资平台中非常重要的部分。几年以前，我就在很多场合强调了地产企业应该尽快上市，充分利用资本市场的融资平台，尽快做大做强企业。

　　不管股市发生什么样的变化，融资和资源配置仍然是资本市场的重要功能，股市对于地产公司来说也仍然是非常重要的融资渠道。除了上市之外，地产企业还要去建立更加多元化的融资体系，金地在这方面也做了很多尝试和探索，比如我们与UBS在房地产基金方面的探索，与ING在项目股权投资等方面的合作等。

　　《21世纪》：2008年，金地计划还有哪些融资方式上的创新？

　　凌克：首先，今年我们会尽快实施去年年底已经取得批文的12亿元公司债的发行。同时，也会全力推进去年股东大会通过的公开增发的融资计划。我们与UBS在房地产基金的合作也会继续推进，年内会完成募集2亿美元的资金。我们还在探索与四大银行建立总行级的合作关系以及境内人民币结构性融资的方案。

　　《21世纪》：目前在资本市场上，地产股成为重灾区，很多绩优地产股都腰斩，所以很多研究机构已经不看好地产股，建议投资者减仓或者清仓地产股，您对这个问题如何看？

　　凌克：截至2007年12月31日，证券投资基金、保险公司、QFII等机构投资者持有金地公司股份达62.2％，前100名股东持股占公司总股本的比例达83.15％。根据我们对公司股东的研究，并未明显地发现机构投资者在清仓地产股，前几位流通股股东也没有减持公司的股份。

　　远离地产股的说法不对，因为这次调整并不是房价的大幅下降，“狼来了”的说法是不正确的。

　

　　

　　

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