第一节 绪言 重要提示 发行人董事会成员已批准该上市公告书，确信其中不存在任何虚假、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性负个别的和连带的责任。
深圳证券
交易所对本公司上市申请及相关事项的审查，均不构成对本公司所发行债券的价值、收益及兑付作出实质性判断或任何保证。
第二节 发行人简介 一、发行人法定名称 名称：中粮地产 （集团）股份有限公司 二、发行人注册地址及办公地址 注册地址：深圳市宝安区湖滨路 办公地址：深圳市宝安区湖滨路５号 三、发行人注册资本 注册资本：９０，６８６万元 四、发行人法定代表人 法定代表人：孙忠人 五、发行人基本情况 （一）经营范围 房地产开发经营、国内商业、物资供销业、
建筑技术咨询、进出口贸易。
（二）发行人历次股本变化情况 １、中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“中粮地产”、发行人、本公司、公司）前身为宝安县城建设公司，系经原中共宝安县委以“宝组（１９８２）００７号”文批准，于１９８３年２月成立的县属地方国营企业。１９８４年２月，经宝安县人民政府“宝编（１９８４）００５号”文批准，公司改组为宝安县县城建设发展总公司，注册资本１，０００，０００元，主要负责宝安县城规划、设计、施工、管理和经营房地产业务。１９９３年１月，宝安县撤县设区，１９９３年２月，经深圳市宝安区人民政府批准，公司更名为深圳市宝安区城建发展总公司，主要从事宝安区市政建设和房地产开发业务。１９９３ 年１０月，经深圳市政府批准，以深圳市宝安区投资管理公司为主发起人，采用募集方式设立深圳宝恒（集团）股份有限公司。经深圳市证券管理办公室批准，本公司发行股票２００，０００，０００股，其中：深圳市宝安区投资管理公司以深圳市宝安区城建发展总公司净资产折股１３３，０００，０００股，向社会公众公开发行５０，０００，０００股，向企业法人定向发行１２，０００，０００股，向公司内部职工发行５，０００，０００股，募集资金主要用于工业地产及住宅地产项目的开发。经１９９３年度送股、１９９４年度送股、１９９５年度送股、１９９６年度送股及转增、１９９６年度配股，本公司总股本增至４６６，３０２，３７７股，配股募集资金主要用于住宅地产项目、工业地产项目的开发，剩余部分补充流动资金。
２、２００５年１１月，经
国务院国有资产监督管理委员会、
中国证券监督管理委员会批准，中粮集团有限公司（以下简称“中粮集团”）从深圳市宝安区投资管理有限公司
收购了本公司５９．６３％的股权，成为本公司控股股东。中粮集团取得控制权时的股本结构如下：
■ ３、２００６年２月，本公司实施了
股权分置改革，实施后中粮集团持股比例降至５０．５２％。中粮集团承诺：“将以中粮地产作为整合与发展中粮集团房地产业务的专业平台，采取逐步注入优质资产等多种形式，使公司成为具有品牌优势的房地产开发商”。２００６年２月１４日，公司完成了股权分置改革后的股本结构如下：
■ ４、２００６年４月，本公司更名为中粮地产（集团）股份有限公司。２００６年４月，公司完成了
股权转让后的工商变更登记。２００６年５月，本公司以资本公积金每１０股转增５股，转增后总股本增至６９９，４５３，５６５股。
■ ５、经中国证券监督管理委员会证监发行字［２００７］２１５号文件核准，经深圳
证券交易所同意，本公司于２００７年８月完成配股共计２０７，４１２，２３３股，配股后股本结构如下：
■ ６、２００８年７月，本公司实施了利润分配方案：以公司现有总股本９０６，８６５，７９８股为基数，向全体股东每１０股送４股红股并派现金红利０．５元（含税，扣税后，个人股东、投资
基金实际每１０股派０．０５元现金）。同时实施了资本公积金转增股本方案，以资本公积金向全体股东每１０股转增６股。本次方案实施后，公司的总股本增至１，８１３，７３１，５９６股。
（三）发行人股东情况 截至２００８年６月３０日，本公司股本总额为９０６，８６５，７９８股，股权结构如下：
■ 截至２００８年６月３０日，本公司前十名股东持股情况如下：
■ （四）发行人业务介绍 １、房地产行业概况 房地产行业目前在我国正处于快速发展阶段，已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点。近年来我国房地产投资占固定资产投资的比例约为１７％－１９％。２００７年我国全社会固定资产投资为１３７，２３９亿元，同比增长２４．８％。其中房地产开发投资为２５，２８０亿元，同比增长３０．４％。２００７年房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重为１８．４２％。房地产投资已成为拉动固定资产投资和国民经济发展的重要力量。
■ 数据来源：国家统计局网站 其中，住宅开发投资是房地产开发投资的主要部分，并且比重不断提高。２００７年房地产开发投资中，住宅开发投资为１８，０１０亿元，占比提高到７１．２４％。
■ 数据来源：国家统计局网站 （１）行业竞争格局和市场化程度 目前我国房地产行业的集中度不高，呈现区域差异性较大的竞争格局。由于房地产行业规模大、行业利润率较高，很多企业、个人通过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股、组建新公司等方式涉足房地产行业。全国房地产前１００强企业２００５年实现
销售额２，０１０亿元，占全国市场份额的１１．７９％；２００６年实现销售额２，７１０亿元，占全国市场份额的１３．２１％；２００７年实现销售额５，００７亿元，占全国市场份额的１６．９１％。
资料来源：中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国
指数研究院发布的《２００８中国房地产百强企业研究报告》
资本实力将成为企业竞争的主导因素。房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级，实力雄厚、具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
（２）进入本行业的主要障碍 随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理的日益规范，对房地产企业的规模和资金实力的要求越来越高，综合实力强、品牌效应好的房地产企业的市场地位进一步提高。进入本行业的主要障碍如下：
１）资金：拥有雄厚的资金实力，才能够适应房地产开发周期长、投资大的特点。
２）土地：充足的低成本、高质量的项目资源，是房地产公司持续盈利的基础。
３）人才：高水平的管理团队，能够确保前期、建设、销售等业务领域的专业要求，是房地产公司持续保持领先地位的重要因素。
４）品牌：良好的品牌，有助于公司在激烈的市场竞争中占有优势。
（３）市场供求状况 近年来，我国商品房销售面积逐年递增，增速明显大于同期商品房竣工面积的增长，商品房竣工销售面积比从２００３年的１．２３逐步下跌到２００７年的０．７６，市场需求增长超过同期市场供给增长。２００７年，我国商品房销售面积为７６，１９３万平方米，商品房竣工面积为５８，２３６万平方米。
■ 资料来源：国家统计局网站 与此同时，我国商品房总体价格水平快速上涨，２００７年达到３，８８５元／平方米，较２００３年增长６４．７％。
■ 资料来源：国家统计局网站 近年来，国家加大了
宏观调控的力度，全国主要城市的房地产市场自２００７年下半年以来进入调整期，主要体现为成交量的萎缩、部分地区价格增速放缓或下跌。本轮调控政策主要着眼于行业结构的调整，从供给和需求两方面来影响市场。供给方面，从集约用地、防止囤地，加大小户型的供给，增加保障性住房的比例等方面加大了调控力度；需求方面，出台针对第二套房的贷款政策、
加息、提高交易环节税收、限制外资个人境内购房等措施调控投机性需求。２００７年下半年以来，这些政策的累积效应开始显现，房地产市场进入调整期。
（４）房地产行业长期发展趋势 １）全国房地产市场整体向上的长期趋势未改 中国是拥有１３亿人口的大国，其中，２０－６０岁人口占总人口的比例超过６０％，人口红利是中国经济近２０年以来保持着
全球最为强劲增长的主要动力之一，预计在未来１０年内不会发生改变。
城市化进程正在加快，尤其在二三线城市表现更为明显。根据国家统计局的资料，截至２００７年底，我国的城市化率为４４．９％。与发达国家８０％左右的城市化率相比，我国仍有较大的提升空间。
随着我国经济的发展，城镇居民生活水平在快速提高。２００７年我国人均ＧＤＰ刚超过２，５００
美元。根据国际经验判断，在人均ＧＤＰ达到３，０００美元之前，房地产行业将继续保持快速发展。
人口红利、城市化进程的加快、城镇居民生活水平的不断提高，为我国房地产业持续、健康、稳定发展提供了驱动力。
２）行业的集中度将加快提高 政府对房地产市场监管力度的不断加强，在土地取得、立项批准、银行
信贷等方面提出了更高的监管要求，房地产企业整合的速度有望加快，行业的集中度有望随之加快提高。上述因素为资金实力雄厚、公司治理优秀、管理规范透明的优质公司提供了扩大市场份额的机遇。同时，政府鼓励具有较高诚信度及品牌优势的房地产企业进行收购兼并和重组，有助于形成一批实力雄厚、竞争力强的企业。可以预见，在未来的几年里，房地产行业集中度将大大提高。
３）行业市场供需关系将日益改善 随着房地产市场日趋成熟，房地产企业的市场意识和创新意识越来越强，政府对行业宏观调控的力度和行业自律性也将不断加强，房地产市场供需关系将得到更加有效的控制和调节，使市场供需关系日趋合理。
２、发行人主营业务概况 依托中粮集团的强力支持，中粮地产现大力整合中粮集团、
香港鹏利国际 集团及
上市公司的广泛资源，建立中粮集团地产业务开发的平台，不断抓住机遇，推进业务向前发展，充分发挥优势，逐步使中粮地产成为具有品牌优势的专业房地产开发公司。同时，中粮地产秉承“建造优雅品味空间，享受舒适完美生活”的企业理念，致力于为客户提供品质优良的产品，细致入微的服务，希望藉此更好地履行企业公民责任，推动社会和谐发展。
公司的主营业务包括了住宅地产开发和工业地产开发。公司在战略选择上，将以现有工业地产业务为基础，大力发展住宅地产业务。
（１）公司最近三年及一期主营业务收入构成 最近三年及一期，公司主营收入或主营业务利润总额的主要来源是物业租赁与来料加工。公司主营业务收入分行业情况如下：
单位：元 ■ （２）公司主营业务的经营模式 ■ （３）房地产地产开发项目情况 截至２００８年６月３０日，本公司已完工主要住宅项目如下：
■ 截至２００８年６月３０日，本公司已完工主要工业地产项目如下：
■ 截至２００８年６月３０日，本公司在建、拟建的主要住宅项目如下：
■ 截至２００８年６月３０日，本公司在建、拟建的主要工业地产项目如下：
■ 注：宝安６８区宝恒工业园续建（二期和三期）项目中，已完工建筑面积为２０，０００平方米，剩余２２，０００平方米建设工作将于近期展开，合计总建筑面积为４２，０００平方米。
六、发行人面临的风险 （一）财务风险 １、经营活动产生的现金流量为负的风险 公司在近几年内处于快速扩张期，投入大量的资金用于土地储备、新项目开发，而新开发的项目短期内尚不能完工销售。因此在２００６年、２００７年及２００８年上半年，公司合并口径经营活动产生的现金流量为负数，分别为－７，５９３万元、－３５，５０５万
元和－４２，７４７万元。如果经营活动产生的现金流持续为负，可能会降低公司财务结构的稳健程度，提高对债务融资的依赖性，甚至可能会在
金融市场环境突变时发生资金周转困难。
２、债务增加的风险 ２００５年１２月３１日、２００６年１２月３１日、２００７年１２月３１日及２００８年６月３０日，发行人的资产负债率（合并报表口径）分别为４０．００％、３９．１２％、３９．１６％和４４．８４％，资产负债率水平基本持平。随着业务的发展，未来发行人的负债规模可能扩大，使得
更多的经营活动现金流被用于还本付息，可能减少用于流动资金、资本性支出等用途的现金流；如果未来市场
利率上升，发行人未来的融资成本可能增加，财务费用相应增加可能影响发行人进一步债务融资的能力，并增加融资成本。２００８年以来公司继续保持原有发展计划，积极增加土地储备，同时公司将会充分利用债务杠杆，未来资产负债率可能提高。
３、按揭贷款担保风险 目前，消费者普遍采用银行按揭贷款方式购房，开发商为购房人提供银行按揭贷款担保是
商业银行向商品房承购人发放个人
住房贷款的必要条件。根据房地产行业的经营惯例，在购房人通过银行按揭贷款购买了商品房、支付了首期房款、并将所购商品房作为向银行借款的抵押物后，在商品房办妥他项权证前，银行会要求地产开发商为购房人的按揭贷款提供阶段性担保。
截至２００８年６月３０日，本公司及控股子公司为购房人提供的银行按揭贷款担保余额为６４，１９１万元，全部为阶段性担保。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，且其抵押
物价值不足以抵偿相关债务（尽管出现这种情况的可能性很低），本公司将承担代为偿还差额部分银行贷款（房产拍卖价与购房人未归还的银行贷款之间的差额）的损失。
４、长短期债务结构的风险 截至２００８年６月３０日，发行人合并口径的长期借款余额为５９，０００万元，短期借款（含一年内到期的非流动负债）为１５１，０００万元，借款合计为２１０，０００万元，短期借款比例达到７１．９０％。在这种情况下，如果发行人的自身经营或融资、信贷环境发生突发重大不利变化，发行人将可能出现短期的现金流短缺，对偿还短期债务本息造成不利影响。
５、筹资风险 公司进行房地产项目开发所需要的资金，除了公司的自有资金（包括股本金、预售商品房的预收款）外，主要来源于银行借款。国家经济形势发生变化、产业政策和银行的信贷政策进行调整、公司开发的房地产项目预售不畅等情况，都可能给公司的资金筹措带来风险。目前公司的房地产开发资金部分依赖于房屋预售款，如果国家改变商品房预售政策，可能会对项目资金回流产生影响，从而影响到房地产项目的收益和资金回流。
（二）经营风险 １、宏观经济、行业周期的风险 房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点，同时也与宏观经济的发展状况密切相关。宏观经济和房地产行业的波动，都会对公司的经营产生一定影响。能否在国民经济和行业发展周期的不同阶段及时调整经营策略，对公司未来的盈利和发展前景至为关键。
２、住宅地产业务经营风险 （１）项目开发投资大、环节多的风险 房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，并具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、
广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。
房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发工程的进度、质量、投资、
营销控制的难度较大，一旦某个环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响，从而导致公司营业成本增加、收益降低甚至出现亏损。
（２）原材料、劳动力成本上升风险 近年来，由于国内外经济形势的影响，房地产项目的原材料和劳动力成本都有较大幅度的上涨，加大了房地产企业盈利增长的难度。
房地产项目的开发周期较长，在项目开发过程中，土地成本、原材料价格、劳动力工资等生产要素价格的波动，原有设计方案的改变以及施工企业的成本控制能力等因素都会在一定程度上影响到项目的开发成本，从而影响公司的盈利能力。
（３）销售风险 销售不畅风险。由于住房属于居民消费中特殊的大宗商品，在房地产行业不景气或购房人预期
房价下跌的情况下，购房人往往出现延迟购买、延迟付款的情况，特别是进入２００８年以来，全国主要城市商品住宅市场成交量出现环比下降，市场观望情绪浓厚。在这种市场氛围下，公司可能面临房屋销售不畅的风险。
房价下跌风险。２００８年以来，受宏观调控的影响，部分城市出现了房价上涨速度放缓或下跌的情况。未来的房价走势当前还不明朗，房价存在下跌的可能性。
房地产销售收入是包括本公司在内的房地产公司营业收入的主要来源。如果市场交易量持续低迷、房价大幅下跌，将会抑制本公司房地产产品的销售，使公司面临销售收入下跌风险，并将对公司的生产经营和盈利前景产生负面影响。
（４）合作开发风险 为扩大项目资源和利润来源，本公司的个别在建和拟建项目采取了合作和合资开发的模式。合作和合资开发对于公司获取土地资源、拓宽融资渠道、提高杠杆进而提升公司的收益水平具有重要作用，但是如果合作和合资各方在合同履行时产生争议和纠纷，则项目进度、项目收益将会受到影响。
（５）拆迁风险 国家对城市房屋拆迁有明确的政策和规定，《物权法》的实施及《城市
房地产管理法》的修订，为物权所有人提供了进一步的法律保护，可能会增加拆迁工作的难度、加大拆迁成本。此外，随着经济的发展和城市建设的需要，城市房屋拆迁的标准、要求可能会发生变化。房屋拆迁政策的变化、拆迁过程中的不确定因素都会影响公司的开发成本和开发进度，从而影响公司的收益。
（６）土地闲置风险 ２００８年１月颁布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申了土地闲置满两年的无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费。通知还特别强调了切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。因此，若土地储备未按合同约定或法律规定动工开发，将使公司面临被征收土地闲置费的处罚甚至土地使用权被无偿收回的风险，但根据《闲置土地处置办法》等有关规定，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的房地产项目动工迟延属于除外因素。
３、工业地产业务经营风险 （１）经营环境变化风险 本公司的工业地产业务是伴随着珠江三角洲地区加工贸易型产业的迅速发展而成长壮大的，所开发的产品主要提供给外资企业用于建设境内加工制造基地，少部分租赁给本地中小型加工企业。
近年来，随着我国整体经济实力的增强，以
广东省为先导，在全国范围内开展加工贸易产业升级活动，不再鼓励外资投向于成品组装、简单零部件加工等低附加值的产业，通过政策调节吸引
跨国公司将更高技术含量的生产环节向我国转移。随着产业升级的逐步推进，本公司工业地产业务面临的经营环境及客户需求均将发生变化，如果公司在产品开发及服务上不能适应新的形势，将面临业务萎缩的风险。
（２） 市场竞争风险 近年来，我国工业地产行业发展速度较快，因其具有需求旺盛、投资回报稳定等特点，日益被国内外
投资者所看好。２００５年以来，国际知名工业地产企业
美国普洛斯公司、美国ＡＭＢ公司以及新加坡丰树物流房地产投资基金、盛阳地产基金等实力雄厚的投资者纷纷登陆中国，境内规模较大的地产开发商如
陆家嘴 、
富力地产、绿地集团、鹏欣集团等也加大了工业地产业务的投资规模。这些强势企业的介入将提高工业地产行业的竞争程度，增大现有工业地产开发商的经营压力。
与此同时，工业地产行业的升温也吸引了大量具有政府背景的小规模开发企业进入。以珠江三角洲地区为例，许多开发区或村委会的下属公司等利用土地获取的优势，进行工业地产项目开发，使当地工业地产行业竞争更趋激烈。
（３）土地开发成本提高风险 ２００６年８月３１日，国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，要求工业用地必须采用“招标、拍卖、挂牌”方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。该最低价标准由国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。
多年来，地方政府出于招商引资的目的，往往以低价工业用地吸引外商投资。该政策出台后，这种现象将得到遏止，但同时将造成工业用地价格的上升，提高工业地产企业的开发成本。
（４）市场集中风险 本公司目前所开发的工业地产项目全部在深圳市宝安区境内，宝安区经济状况及投资环境等的变化将对公司工业地产业务产生较大影响。
（三）管理风险 １、管理幅度扩大带来的风险 作为全国性房地产综合开发商，公司在
北京、深圳、广州、长沙、厦门、成都和
天津等中心城市均有在开发的项目。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的跨区域业务开发和项目管理经验，但随着公司业务总量及覆盖地区的持续快速扩张，公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面都需要进一步提升。
２、管理层次增加带来的风险 本公司在全国各地设立了子公司进行房地产开发经营。为保障内部控制制度的有效性，公司制定了严格完善的包括财务管理制度在内的内控体系。但由于子公司较多，区域跨度广，管理上仍然存在一定的难度，可能出现因管理不到位等各种因素导致对控股子公司财务控制不力引发的风险。
（四）政策风险 １、针对房地产行业的宏观调控风险 从２００２年以来，国家相继采取了一系列宏观调控措施，出台了一系列的政策法规，从信贷、土地、住房供应结构、税收、市场秩序等方面对房地产市场进行了调控和引导。这些政策包括２００２年５月国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、２００５年５月建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的通知》、２００６年５月建设部等九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、２００７年１月国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》和２００８年１月国务院出台的《国务院关于促进节约集约用地的通知》等。
上述政策对房地产行业的发展提出了更加明确和具体的限制性要求，并可能会对公司房地产开发业务的各个环节如土地取得、贷款申请、项目预售、税收等方面造成一定的负面影响，进而可能会一定程度影响本公司开发的房地产产品的销售。
２、金融政策变化的风险 房地产行业属于资金密集型行业，资金一直都是影响房地产企业做大做强的关键因素之一。近年来，国家不断通过调高
存款准备金率、调高房地产项目开发贷款的资本金比例、调整期房预售政策等措施对房地产行业施行紧缩的信贷政策，直接或间接收紧了包括房地产企业的资金渠道，对房地产企业的经营和管理提出了更高的要求。金融政策的变化会对公司的融资渠道进而对公司的业务经营产生一定程度的影响。
３、土地政策变化的风险 近年来，国家出台了一系列的土地宏观调控政策，包括：
（１）实施最严格的土地管理制度 严格控制建设用地增量。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批；加强对闲置土地的管理，对已经批准但长期闲置的建设用地，严格按照有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置；保证中低价位、中小套型普通商品住房（包括经济适用住房）和廉租住房的土地供应。
严格执行闲置土地处置政策。２００６年５月国务院加大了对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。２００８年１月国务院重申并强调了土地闲置满两年的无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费，并提出对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，同时要求金融
机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足１／３或投资不足１／４的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。
提高土地使用成本。为了克服各地盲目扩大城市建设规模，控制建设用地总量增长过快，２００６年８月，国务院提高了新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。从２００７年１月１日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高１倍。此外，对已经批准但闲置的建设用地严格征收土地使用费。
调整土地审批权限。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，每年由省级人民政府汇总后一次性申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。
（２）土地出让必须通过“招标、拍卖、挂牌”方式进行 为了优化土地资源配置，建立公开透明的土地使用制度，国家有关部门逐步推行经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度。自２００４年８月３１日起，国土资源部要求不得以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。２００６年５月，进一步强调房地产开发用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。此后，还对通过招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的范围进行了明确的界定。
预计国家未来将继续执行更为严格的土地政策和保护耕地政策。而且，随着我国城市化的不断推进，城市可出让的土地总量越来越少，尤其是在北京、深圳、广州、长沙、厦门、成都和天津等本公司业务量较大的核心城市，土地的供给可能越来越紧张。土地是房地产开发企业生存和发展的基础。若不能及时获得项目开发所需的土地，公司的可持续稳定的发展将受到一定程度的影响。
４、针对房地产行业税收政策变化的风险 近年来，国家出台了一系列的房地产业的税收调控措施，包括：
（１）土地增值税清算管理 ２００６年１２月２８日，国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件规定从２００７年２月１日起，以房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对土地增值税的清算条件和扣除项目等清算事项进行了明确规定。尽管上述通知是对较早颁布的《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》的重新明确，在缴纳标准等方面与现行规定并无重大变化，但是税收政策的严格执行会收紧房地产公司的现金流，可能会在一定程度上降低盈利水平。
（２）所得税风险 根据《广东省经济特区条例》及《关于宝安、龙岗两个市辖区有关税收政策问题的通知》的规定，深圳特区的企业所得税按１５％征收，公司有下属部分企业按此税收优惠征收企业所得税。根据《企业所得税法》及其实施规则，未来深圳的企业所得税可能要和全国标准统一，有所提高，影响公司的现金流和盈利能力，对债券的偿付产生影响。
但公司目前已经开始向全国拓展业务，战略定 保荐人（主承销商）：
住所：北京市建国门外大街１号国贸大厦２座２７层及２８层 证券简称：08中粮债 证券代码：112004 发行总额：人民币12亿元 上市时间：2008年9月4日 上市地：深圳证券交易所 保荐人：中国国际金融有限公司
（下转A12版）
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品种:(000031)中粮地产 (0268.HK)鹏利国际 (101688)08中粮债 (600663)陆家嘴
