声 明 募集说明书的全部内容遵循《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行试点办法》及其它现行法律、法规的规定。发行人全体董事、监事及高级管理人员承诺募集说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
凡欲认购本期债券的
投资者，请认真阅读募集说明书及其有关的信息披露文件，并进行独立投资判断。
中国证监会对发行人发行公司债券的核准，并不表明其对本期债券的投资价值作出了任何评价，也不表明对本期债券的投资风险作出了任何判断。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
凡认购、受让并持有本期债券的投资者，均视同自愿接受募集说明书对本期债券各项权利义务的约定。本期债券依法发行后，发行人经营变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
投资者认购本期债券视作同意债券受托管理协议和债券持有人会议规则。债券受托管理协议、债券持有人会议规则将登载于拟上市的
深圳证券
交易所官方网站及发行人网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｖａｎｋｅ．ｃｏｍ），债券受托管理人报告将登载于监管部门指定的信息披露媒体。上述文件还将置备于债券受托管理人处，债券持有人有权随时查阅。
除发行人和保荐人外，发行人没有委托或授权任何其他人或实体提供未在募集说明书中列明的信息和对募集说明书作任何说明。
投资者若对募集说明书及本募集说明书摘要存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专业
会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本期债券时，应特别审慎地考虑募集说明书第三节所述的各项风险因素。
本募集说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文刊登于巨潮网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｎｉｎｆｏ．ｃｏｍ．ｃｎ）、发行人网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｖａｎｋｅ．ｃｏｍ）和保荐人网站（ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｓ．ｅｃｉｔｉｃ．ｃｏｍ）。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
重大事项提示 一、发行人是中国最大的上市地产公司之一，自成立以来经营情况一直良好，最近三年盈利水平基本稳定，具有很强的偿债能力。
二、近年来，国家出台了一系列的政策法规，利用行政、税收、
金融、
信贷等多种手段从土地供应、住宅
市场的供给与需求等各个方面对
房地产市场进行
宏观调控。从未来发展趋势来看，国家对房地产市场的宏观调控是行业的常态。如果公司不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对公司的经营管理、未来发展造成不利的影响。
公司在房地产开发过程中制订了严格的开发流程，并通过严密的内控体系保证项目按计划开发。但在房地产开发过程中经常存在拆迁、城市规划调整等诸多情形，这些情形会对公司房地产开发的进程造成影响。如果因为地上
建筑物未能按时拆迁完毕、政府部门调整城市规划、项目周边地区市政道路施工等原因造成项目在约定或者规定的时间无法动工建设，尽管根据《土地闲置处理办法》的相关规定，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，不应缴纳土地闲置费，也不应被无偿收回土地使用权，但仍然可能存在被相关政府部门暂时按闲置土地进行处罚的风险，并因公司需要进行额外的土地闲置原因的举证工作而影响到项目开发的效率。
三、近年公司的业务规模快速发展，２００７年末公司已经进入全国２８个城市进行房地产住宅开发。过去三年，公司营业收入和净利润的复合增长速度分别为８２．９５％、９３．８１％；２００５年、２００６年、２００７年，子公司数量分别为８３家、１５６家和２２５家；开工面积分别为２５９．３万平方米、５００．６万平方米、７７６．７万平方米。公司经营规模的持续扩大、地产经营区域的逐步拓宽对公司的经营管理能力、风险控制能力、筹资能力和人力资源储备等都提出了更高的要求。
四、受国民经济总体运行状况、国家
宏观经济、金融政策以及国际环境变化的影响，市场
利率存在波动的可能性。由于本期债券期限较长，可能跨越一个以上的利率波动周期，市场利率的波动可能使实际投资收益具有一定的不确定性。
五、本期债券发行结束后拟于深圳
证券交易所上市。由于公司债券目前尚处于试点阶段，可能会出现公司债券在二级市场交易不活跃甚至出现无法持续成交的情况，投资者可能会面临流动性风险。
六、经中诚信证券评估有限公司评级，发行人的主体信用等级为ＡＡ＋，本期债券中有担保品种的债券信用等级为ＡＡＡ，无担保品种的债券信用等级为ＡＡ＋。ＡＡ＋级别的涵义为发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低；ＡＡＡ级别的涵义为债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。但由于本期债券的期限较长，虽然发行人目前的经营情况、财务状况和资产质量良好，但在本期债券存续期内，如果由于不可控制的因素如市场环境发生变化，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能会影响本期债券的本息按期兑付。
第一节 释义 除非特别提示，本募集说明书摘要的下列词语含义如下：
公司、本公司、发行人或万科 指 万科企业股份有限公司 本期债券 指 ２００８年万科企业股份有限公司公司债券 本次发行 指 本期债券的发行 募集说明书 指 发行人根据有关法律、法规为本期债券发行而编制的《２００８年万科企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》
募集说明书摘要 指 发行人根据《２００８年万科企业股份有限公司公开发行公司债券募集说明书》编制的有关万科２００８年公司债券发行的简要情况
发行公告 指 发行人根据有关法律、法规为本期债券发行而编制的《２００８年万科企业股份有限公司公开发行公司债券发行公告》
华润股份 指 华润股份有限公司，为本公司第一大股东 中国华润 指 中国华润总公司，为华润股份的控股股东 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 保荐人、主承销商、簿记管理人、债券受托管理人或中信证券 指 中信证券股份有限公司 承销团 指 由主承销商为承销本次发行而组织的承销机构的总称 担保人 指 中国建设银行 股份有限公司深圳市分行 承销协议 指 发行人与主承销商为本期债券发行签订的《２００８年万科企业股份有限公司公司债券承销协议》
承销团协议 指 主承销商与其他承销团成员为承销本期债券签订的《２００８年万科企业股份有限公司公司债券承销团协议》
余额包销 指 主承销商依据承销协议的规定承销本期债券，发行期届满后，无论是否出现认购不足和／或任何承销商违约，主承销商均有义务按承销协议的规定将相当于本期债券全部募集款项的资金按时足额划至发行人的指定账户；承销团各成员依据承销团协议的规定承销本期债券，并对主承销商承担相应的责任
债券受托管理协议 指 发行人与债券受托管理人于２００８年４月８日在深圳市签署的《关于２００８年万科企业股份有限公司公司债券的债券受托管理协议》
询价簿记 指 由中信证券作为簿记管理人在全程监督下记录网下投资者认购本期债券数量和利率水平意愿的程序
超额增发 指 发行人和主承销商根据询价簿记结果，在本期债券无担保品种基本发行规模１５亿元的基础上超额增发不超过１４亿元
投资者、持有人 指 就本期债券而言，通过认购、受让、接受赠与、继承等合法途径取得并持有本期债券的主体，具有同一涵义
公司股东大会 指 万科企业股份有限公司股东大会 公司董事会 指 万科企业股份有限公司董事会 最近三年 指 ２００５年、２００６年和２００７年 预售 指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或
房价款的行为
工作日 指 指每周一至周五，不含法定节假日或休息日 交易日 指 本期债券或万科其他有价证券上市的证券交易场所交易日 法定节假日或休息日 指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息日（不包括
香港特别行政区、
澳门特别行政区和
台湾省的法定节假日和／或休息日）
元 指 如无特别说明，为人民币元 第二节 发行概况 一、本次发行的基本情况 （一）发行人基本情况 １、中文名称： 万科企业股份有限公司 英文名称： ＣＨＩＮＡ ＶＡＮＫＥ ＣＯ．， ＬＴＤ． （缩写为ＶＡＮＫＥ）
２、住 所： 深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼Ｃ０２ ３、办公地址： 深圳市福田区梅林路６３号万科建筑研究中心 ４、法定代表人：王石 ５、经营范围： 兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第１１３号外贸企业审定证书规定办理）；房地产开发
６、公司首次注册登记日期：１９８４年５月３０日 变更登记日期：２００７年９月２８日 ７、注册资本金：６，８７２，００６，３８７元 ８、企业法人营业执照注册号：４４０３０１１０１９０９２ ９、股票上市地、股票简称及代码： Ａ股： 深圳证券交易所 股票简称：万科Ａ 股份代码：０００００２ Ｂ股：深圳证券交易所 股票简称：万科Ｂ 股份代码：２００００２
